Wohnimmobilien-AIFs Primus Valor ICD 8 und 9 Renovation Plus mit jeweils planmäßiger Ausschüttung in 2020
Auch wenn die ersten Lockerungen bereits in Kraft getreten sind – die Corona-Krise hat Deutschland weiterhin fest in ihrem Griff. Die Auswirkungen für die Wirtschaft sind jetzt schon immens und werden voraussichtlich noch über Jahre zu spüren sein. Auch die Eigentümer von Immobilien sind direkt betroffen, wenn Mieten nicht gezahlt werden. Im Gegensatz zu Gewerbeobjekten sind Mieteinnahmen, insbesondere aus bezahlbaren Wohnobjekten, auch in der Krise äußerst stabil – dem Investitionsfokus der Primus-Valor-Immobilieninvestments bereits seit dem Jahr 2007. So beträgt die Corona-bedingte Störquote der Wohnimmobilien über alle Primus-Valor-Fonds weiterhin gerade einmal rund 2 Prozent. Störfälle, das sind Stundungen, Kürzungen oder auch vereinzelt der Totalausfall von Mieten. Bei den Gewerbeeinheiten liegt diese Quote höher. Glücklicherweise liegt aber der Anteil von Gewerbeeinheiten in unseren Fonds bei nur durchschnittlich 10 Prozent. Wir haben bekanntlich immer auf Wohnimmobilien gesetzt.
Gerade in diesen turbulenten Zeiten freuen wir uns besonders, dass wir Ihnen bereits heute für die Immobilien-AIFs ImmoChance Deutschland 8 Renovation Plus (ICD 8 R+) und ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus (ICD 9 R+) bis Ende August 2020 die Ausschüttung in geplanter Höhe von 5,5 Prozent für den ICD 8 R+ bzw. 4,5 Prozent für den ICD 9 R+ ankündigen können. Dabei beachtet unser Management stets alle Maximen eines vorsichtigen Kaufmanns und hat nicht nur die bisherigen Einnahmen und die aktuelle Liquidität im Blick – vielmehr ist der Ausblick auf weiterhin stabile Mieteinnahmen trotz Krise entscheidend. Das gilt auch für ein weiteres Ansteigen der Störfälle – obwohl wir mittelfristig eher mit einem gleichbleibenden bis sinkenden Niveau rechnen.
Die Immobilien-AIFs ICD 8 R+ und ICD 9 R+ haben zusammen ein Eigenkapital von knapp 185 Millionen Euro in weniger als drei Jahren platziert. Die Nachfrage nach dem ICD 9 R+ war dabei sogar so hoch, dass das Investment mit 100 Millionen noch vor dem Ende der geplanten Platzierungszeit geschlossen werden musste. Das geplante Gesamtinvestitionsvolumen inkl. Krediten und staatlichen Fördermitteln liegt bei deutlich über 300 Mio. Die Summe der vermieteten Einheiten wird bei über 2.000 liegen – eine breite Streuung, die für zusätzliche Sicherheit sorgt. Insgesamt haben sich über 5.000 Anleger an den beiden AIFs beteiligt.
Aktuell befindet sich der Fonds ImmoChance Deutschland 10 Renovation Plus im Vertrieb (ICD 10 R+). Das Investment hat bereits die Schwelle eines Eigenkapitals von mehr als 10 Millionen Euro deutlich überschritten. Damit kann in den kommenden Wochen mit den ersten Ankäufen von Immobilien gerechnet werden.
Primus Valor zieht Corona-Zwischenbilanz: Bezahlbares Wohnen zeigt sich krisenresistent
- Corona-bedingte Störquote der Primus-Valor-Wohnimmobilien von unter 2 Prozent
- Gewerbeimmobilien deutlich stärker betroffen
- Zunahme der Kommunikation mit privaten Mietern
Mannheim, 14. Mai 2020 – Die Corona-Krise hat das gesellschaftliche Leben nachhaltig verändert, die Folgen für die Wirtschaft werden voraussichtlich auf Jahre ihre Spuren hinterlassen. Die Primus-Valor-Geschäftsführung zieht jedoch ein durchaus beruhigendes zwischenzeitliches Resümee nach nun ca. zwei Monaten Ausnahmezustand.
Da sämtliche Primus-Valor-Emissionen bereits seit dem Jahr 2007 vor allem auf bezahlbaren Wohnraum setzen, sind die meisten Mieten auch in der Krise finanzierbar. Viele Mieten können im Fall von Arbeitslosigkeit der Bewohner sogar „vom Amt“ bezahlt werden. Die Streuung der Objekte auf bis zu 30 Standorte pro Fonds minimiert Risiken in den Portfolios der Investments zusätzlich. „Aktuell sind weniger als 2 Prozent unserer Wohneinheiten von Corona-bedingten Störungen betroffen. Der Grund ist fast immer eine plötzliche Erwerbslosigkeit der Mieter. Von diesen 2 Prozent zahlt etwa die Hälfte der Betroffenen ihre Miete zumindest noch zum Teil oder hat sich lediglich eine Stundung erbeten. Und auch mit den Nichtzahlern sind wir im Dialog, suchen Lösungen“ berichtet Gordon Grundler, Vorstand der Primus Valor AG.
Hingegen sind Gewerbeimmobilien durch die Corona-Krise deutlich stärker betroffen. Vereinzelt finden sich in den Immobilien-Portfolios der Fonds auch Gewerbeeinheiten. Das ist z. B. bei städtischen Lagen der Fall, in denen sich im Erdgeschoss eines Objekts bspw. ein Büro oder ein Drogeriemarkt befinden. „Unsere krisenbedingte Störquote bei den Gewerbeeinheiten liegt aktuell bei ca. einem Drittel. Aufgrund der geringen Anzahl an Gewerbeeinheiten haben diese Mietausfälle kaum Auswirkungen auf unsere Investments“, berichtet Sascha Müller, Geschäftsführer der Hausverwaltung.
Seitens der Hausverwaltung ist zudem eine noch stärkere und engere Kommunikation mit privaten Mietern zu verzeichnen. Familien bleiben zu Hause, Kinder gehen nicht in die Schule. Häufig gestellt wird zum Beispiel die Frage, ob Haustiere erlaubt seien. Zudem wird sich weitaus mehr über die Mitbewohner beschwert als üblich. Lärm (durch Kinder) ist einer der meistgenannten Gründe. Auch „Müll“ ist ein häufig genanntes Problem, denn Mieter haben in zahlreichen Liegenschaften aufgrund der erhöhten Zeit in den eigenen vier Wänden begonnen, ihre Wohnungen „auszumisten“ – Sperrmüll wird hierbei gerne vor der Haustür abgestellt. „Um alle diese Fälle müssen wir uns im Moment kümmern. Das kostet Zeit. Die Miete beeinflusst dieses Verhalten aber nicht“ kommentiert Sascha Müller die momentanen Herausforderungen des Arbeitsalltags in der eigenen Hausverwaltung.
Über Primus Valor:
Die Primus Valor AG blickt auf über 13 Jahre Erfahrung im Kauf, der Entwicklung und dem Verkauf von Immobilien in Deutschland zurück. Das Mannheimer Emissionshaus hat es sich zum Ziel gesetzt, Anlegern innovative Investitionsformen im Bereich der Immobilien zu bieten, die bislang institutionellen Investoren vorbehalten waren. Die Primus-Valor-Gruppe hält rund 5.000 Wohneinheiten under management und besitzt ein Gesamtinvestitions-volumen von mehr als 800 Millionen Euro.
Kontakt:
Tobias Rausch
Tel. 06 21 / 49 09 66 – 150
Fax: 06 21 / 49 09 66 – 6 00
Mobil: 0152 / 27 98 30 45
tobias.rausch@primusvalor.de
Trotz Corona-Krise: Wohnimmobilien-AIF Primus Valor ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus (ICD 9 R+) kauft Portfolio In Iserlohn
Trotz Corona-Krise: Wohnimmobilien-AIF Primus Valor ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus (ICD 9 R+) kauft Portfolio In Iserlohn
Durch die Corona-Krise steht das öffentliche Leben weiterhin weitestgehend still. Ein Ende ist im Moment noch nicht abzusehen. Viele Wirtschaftszweige können nicht wie gewohnt arbeiten.
Daher sind wir sehr froh, dass das Geschäft bei uns auch in diesen Zeiten weitergeht: Das Büro ist besetzt, ein Teil unserer Belegschaft arbeitet im Homeoffice. Wir konnten in der letzten Woche den Ankauf des Immobilienportfolios Iserlohn, wie geplant, erfolgreich abschließen. Auch alle Renovierungen und Sanierungen können aktuell noch unverändert weitergeführt werden. Dies teilweise sogar zu verbesserten Konditionen, da Großbaustellen anderer Marktteilnehmer erst einmal stillgelegt wurden und unsere Partner froh sind, auf unseren Baustellen (weiter)arbeiten zu können.
Iserlohn – Mittelzentrum im Ruhrgebiet
Geografisch gesehen befindet sich Iserlohn in der südöstlichen Randzone des Ruhrgebietes (Metropolregion Rhein-Ruhr) in Nordrhein-Westfalen, mit mehr als 10 Mio. Einwohnern dem mit Abstand größten Ballungsgebiet Deutschlands und einem der 40 größten weltweit. Die Gemeinde ist mit rund 93.000 Einwohnern eine große kreisangehörige Stadt. Damit ist Iserlohn die größte Stadt des Märkischen Kreises und des Sauerlandes. Dortmund ist nur rund 30 Kilometer in nordwestlicher Richtung entfernt, Hagen rund 20 Kilometer in westlicher Richtung sowie Wuppertal rund 50 Kilometer im Südwesten gelegen. In Dortmund ist auch gleich der nächste Verkehrsflughafen gelegen. Die Stadt ist Hochschulstandort. Wegen der großen Waldflächen im Stadtgebiet führt Iserlohn den Beinamen „Waldstadt“.
Kauf von über 4.300 qm Wohnfläche in den Stadtteilen Kalthof und Heide
Erworben wurden in der Stadt Iserlohn Liegenschaften an zwei Standorten. Die Mehrfamilienhäuser mit insgesamt mehr als 4.350 qm Wohnfläche, verteilt auf 68 Wohnungen, sechs Garagen und 26 Stellplätze, liegen in den Stadtteilen Heide und Kalthof. Es handelt sich um reine Wohngebäude ohne jeglichen Gewerbeanteil. Der Stadtteil Kalthof ist ausschließlich durch wohnwirtschaftliche Nutzung geprägt. Der Großteil der Häuser des Wohngebietes wurde Mitte der 1990er Jahre erbaut. Im Wohngebiet Heide stehen neben Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern auch kleinere Gewerbebetriebe. Für den Einkauf des alltäglichen Bedarfs stehen bei beiden Liegenschaften diverse Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe zur Verfügung.
Kauf der bezahlbaren Wohnimmobilien wegen Corona-Krise jetzt besonders wertvoll
Alle Objekte sind klassische Vertreter des bezahlbaren Wohnens. So kostet eine renovierte Wohnung mit 60 qm ziemlich genau 400 Euro Kaltmiete im Monat. Für die Zeit nach der Corona-Krise wichtig: Durch die moderaten Miethöhen sollten die Wohnungen auch für Menschen in finanziellen Schwierigkeiten (z. B. plötzliche Arbeitslosigkeit) weiterhin erschwinglich bleiben, die Kosten im Notfall auch vom Amt für Sozialhilfe übernommen werden können.
Geplante Mietrendite von ca. 6,5 Prozent p.a.
Der Kaufpreis inkl. aller Nebenkosten beläuft sich auf ca. 5,3 Mio. Euro. Für Sanierungen sind aktuell ca. 200.000 Euro kalkuliert. Dafür sollen u. a. Dachfenster getauscht oder notwendige Elektroarbeiten erledigt werden. Im Rahmen des „natürlichen“ Mieterwechsels (ca. 2-3 Wohnungen pro Jahr) können die einzelnen Wohnungen dann sukzessive renoviert werden. Bei den ersten Einheiten haben diese Arbeiten bereits begonnen. Die geplante Miete pro qm liegt konservativ bei 6,70 Euro, die geplante Mietrendite damit bei ca. 6,5 Prozent p.a. Ortsüblich sind bei Neuvermietung bis zu 7,00 Euro/qm.
Dextro Group vergibt Rating „AA“ für Primus Valor-Immobilien-Investment ICD 10 R+ in Verbindung mit niedrigst-möglicher Risikoeinstufung 3
Kaufgelegenheiten werden sich ergeben – Flexibilität und Know How besonders gefragtDextro Group vergibt Rating „AA“ für Primus Valor-Immobilien-Investment ICD 10 R+ in Verbindung mit niedrigst-möglicher Risikoeinstufung 3
Die Experten der Dextro Group haben für den Wohnimmobilien-AIF ImmoChance Deutschland 10 Renovation Plus (ICD 10 R+) ein Rating mit der Note „AA“ (Gute Qualität) vergeben. Das ist die höchste Einstufung aller sich aktuell im Vertrieb befindenden Publikums-AIF aus Deutschland, die in den Jahren 2019 und 2020 von Dextro vergebenen wurde. Besonders macht die Bewertung zudem die Kombination mit der niedrigst-möglichen Risikoeinstufung des Investments in die Klasse 3: Denn gemäß dem Gesetzgeber können AIF nach § 31 WpHG rechtlich nur den Risikoklassen 3, 4 und 5 zugewiesen werden. Und das, obwohl sich die ersten Immobilienportfolios erst in der Ankaufsphase befinden.
Initial-Rating des ICD 10 R+ höher als das des Vorgängers ICD 9 R+
Die Einstufung des ICD 10 R+ ist mit dem aktuellen Rating von „AA“ noch einmal besser, als das Rating des mit einem Eigenkapital von EUR 100 Mio. vorzeitig platzierten Vorgänger-Investments ICD 9 R+. Denn der ICD 9 R+ startete noch mit der Note „AA“ in Kombination mit einer Risikoeinstufung von 4. Durch die fortlaufenden Investitionen in immer mehr Immobilienportfolios in Deutschland wurden sowohl das Rating des ICD 9 R+ auf die höchste, jemals von Dextro vergebene Note von „AA+“ sowie die Risikoeinstufung „3“ in zwei Schritten nach oben angepasst. Ein Verlauf, den wir auch mit dem ICD 10 R+ anstreben.
Die Kernaussage der Dextro Group: „Track-Record / Leistungsbilanz / Erfahrung der Anbieterin“
„Das Management der inhabergeführten Unternehmensgruppe verfügt über langjährige Erfahrung in der Immobilienentwicklung sowie in der Konzeption und Verwaltung von Beteiligungsgesellschaften. Die vorliegenden Unterlagen der Unternehmensgruppe dokumentieren die bisherige Entwicklung der Gruppe. Die Unternehmensgruppe ist seit 2007 in der angestrebten Sub-Assetklasse Wohnimmobilien / Marktsegment Bestand (Immobilienhandel und operatives Asset Management) tätig und verfügt über einen exzellenten Track- Record. Die Marktkompetenz für Portfolioinvestitionen des Initiators und Umsetzung von Revitalisierungskonzepten bei Wohnimmobilien wird durch die positive Entwicklung der bisherigen Beteiligungsangebote belegt. Alle Objektverkäufe konnten bei den Vorgängerfonds mit Gewinn realisiert werden. Für die Anleger konnten überdurchschnittlich hohe Renditen erzielt werden.“
Weitere Punkte der Stabilitätsanalyse auf einen Blick:
- „Die angestrebte Diversifikation des Portfolios reduziert die immobilienspezifischen Risiken einzelner Objekte und Standorte signifikant.“
- „Die Investitionskriterien sind hinsichtlich des Fokus auf wohnwirtschaftlich genutzte Bestandsimmobilien sehr konkret definiert.“
- „Zur Steigerung des Ertragspotenzials ist bei der Mehrheit der Objekte eine Modernisierung und Instandhaltung vorgesehen, mit dem Ziel der Steigerung der Mieterträge. In der Prognose werden umfangreiche Gebäudeinvestitionen und Vermietungskosten berücksichtigt. Die erwartete Mietrendite erscheint angesichts der geplanten Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen realisierbar.“
- „Die kalkulierte Höhe der laufenden Gesamtkosten bewerten wir insgesamt als angemessen.“
- „Die Erfolgsbeteiligung der KVG sorgt für Interessenkongruenz und wird als angemessen bewertet.“
- „Die getroffenen Annahmen (Dauer, Kosten und Veräußerungserlöse Portfolio) bzgl. des Desinvestitionsszenarios sind auf Basis der Entwicklung bisheriger Beteiligungsangebote der Fondsreihe „ImmoChance Deutschland Renovation Plus“ grundsätzlich als plausibel zu beurteilen.“
- „Die angestrebte Diversifikation des Portfolios soll das Marktrisiko einzelner Objekte bzw. Standorte senken.“
Kaufgelegenheiten werden sich ergeben – Flexibilität und Know How besonders gefragt
Kaufgelegenheiten werden sich ergeben – Flexibilität und Know How besonders gefragt
Aufgrund der beschriebenen Marktsituation in den kommenden Wochen und Monaten rechnen wir nicht mit einer Vielzahl von Notverkäufen am Wohnimmobilienmarkt. Allerdings erwarten wir aufgrund der Krise durchaus eine temporäre Steigerung der Anzahl an Kaufgelegenheiten. Dies dadurch, dass wohl einige Verkäufer kurzfristig Liquidität benötigen.
Aufgrund unserer in den letzten 13 Jahren sorgsam aufgebauten Erfahrung und schneller Entscheidungsstrukturen sind wir mit unserem Immobilien- Management in der Lage, solche Immobilien zügig zu bewerten und auch zu kaufen. So haben wir allein im März für fast 10 Millionen Euro investiert.
Dabei müssen die Objekte – wie immer – nicht perfekt sein. Renovierungen und Sanierungen sind vielmehr ein Teil unserer aktiven Wertschöpfungskette, um zusätzliche Rendite unabhängig von der allgemeinen Marktentwicklung zu erwirtschaften. Auch können wir Objekte mit einer Bewertung zwischen 2,5 und 20 Mio. kaufen, die für die großen Immobiliengesellschaften oftmals zu klein, für den vermögenden Privatanleger aber bereits zu teuer sind.
Studie des Wirtschaftsinstituts IW Köln geht von hoher Wertstabilität von Wohnimmobilien aus
Studie des Wirtschaftsinstituts IW Köln geht von hoher Wertstabilität von Wohnimmobilien aus
Das Wirtschaftsinstitut IW Köln bestätigte unsere Einschätzung vor wenigen Tagen: „Immobilienbesitzer müssen sich keine Sorgen machen“. Die Studie weist darauf hin, dass „die Immobilienpreise aller Voraussicht nach durch die Corona-Krise nicht oder nur leicht fallen dürften.“ Denn an den Gründen steigender Immobilienpreise in Deutschland hat sich kaum etwas geändert:
Wohnraum bleibt knapp, die Finanzierungszinsen sind niedrig, könnten sogar noch weiter fallen. Daher sei die Theorie einer Blase sogar „abwegig“ (Studie Wirtschaftsinstitut IW Köln). Die Großbank Credit Suisse schreibt in einer Einschätzung, dass der Immobilienmarkt wegen der Corona-Krise „nicht in die Knie gehen“ werde. Wenn es Auswirkungen gebe, dann würden Neubauten im Luxussegment leiden.
Stärke in der Krise: Die bezahlbaren Wohnimmobilien der Primus-Valor-Investments
Stärke in der Krise: Die bezahlbaren Wohnimmobilien der Primus-Valor-Investments
Angesichts der vielen fortdauernden Einschränkungen durch die Corona-Krise gehen gute Nachrichten manchmal unter. Wir freuen uns daher, Ihnen mit diesem Newsletter eine Vielzahl an sehr positiven Informationen übermitteln zu können.
Besonders erfreulich ist, dass die Platzierung des Ende Januar gestarteten ICD 10 R+ weiter sehr positiv verläuft und wir bisher schon deutlich über 11 Millionen Euro an Kommanditkapital erhalten haben. Damit kann der Fonds jetzt aktiv in die Einkaufsphase einsteigen.
Während der Handelsverband angesichts der Verkaufseinschränkungen mit bis zu 50.000 Insolvenzen rechnet, finden wir unsere Fokussierung auf Wohnimmobilien erneut bestätigt, denn über alle Fonds beträgt unsere Quote an gewerblichen Mietern nur knapp 10% und dabei sind auch Arztpraxen oder Apotheken enthalten, die von den Einschränkungen überhaupt nicht betroffen sind.
Wir hatten bereits kurz nach dem Ausbruch der Corona-Krise darauf hingewiesen, dass insbesondere Wohnimmobilien eine hohe Wertstabilität in sämtlichen Krisen der letzten 150 Jahre gezeigt haben. Eine Einschätzung, die sich mit einer aktuellen Störfallquote unserer Wohnimmobilien-Investments von unter 2% bisher vollauf bewahrheitet. Ein weiterer Vorteil: Da unsere Investments bereits seit dem Jahr 2007 vor allem auf bezahlbaren Wohnraum setzen, sind die meisten unserer Mieten auch in der Krise finanzierbar, viele können im Notfall sogar „vom Amt“ gezahlt werden (Newsletter Primus Valor AG vom 20.3.2020).