Immobilien-AIF Primus Valor ICD 10 R+ kauft erstes Immobilienportfolio in NRW mit geplanter Mietrendite von 6,5 Prozent p.a.
Mannheim, 10. Juli 2020 – der Immobilien-AIF Primus Valor ImmoChance Deutschland 10 Renovation Plus (ICD 10 R+) hat seine erste Investition getätigt. Typisch Primus Valor handelt es sich um Mehrfamilienhäuser mit bezahlbarem Wohnraum. Die Objekte befinden sich wieder in Mittel- und Oberzentren Deutschlands, sind grundsolide aber noch nicht perfekt. Gemäß dem Geschäftsmodell der „Renovation-Plus-Reihe“ von Primus Valor werden die Liegenschaften durch Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen sukzessive aufgewertet. Damit ist das Potenzial für entsprechende Wert- und damit einhergehende Mietsteigerungen vorhanden.
Für etwas mehr als EUR 10 Mio. zzgl. Ankaufsnebenkosten konnte das Wohnimmobilienportfolio in den nordrhein-westfälischen Städten Duisburg, Detmold und Neukirchen erworben werden. Die geplante Mietrendite liegt bei ca. 6,5 Prozent pro Jahr.
Fünf Wohnobjekte mit über 9.500 qm vermietbarer Fläche und 6,5 Prozent p.a. geplanter Mietrendite
Das Wohnimmobilienportfolio im Bundesland Nordrhein-Westfalen besteht aus insgesamt fünf Objekten an drei Standorten: Drei Objekte in Duisburg, eines in Detmold sowie eines in Neukirchen-Vluyn. Für den Kaufpreis von knapp über EUR 10 Mio. zzgl. Ankaufsnebenkosten wurde eine Gesamtwohnfläche von mehr als 9.500 qm und eine Gewerbefläche von über 200 qm erworben. Stellplätze, sowie teilweise auch Garagen, sind vorhanden. Der Kaufpreis liegt – trotz der durch das Corona-Virus wieder gestiegenen Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien – noch unterhalb des Wertgutachtens für die Liegenschaften. In den kommenden Monaten sind zusätzliche Investitionen von EUR 500.000 für Renovierungen und Sanierungen geplant. Leerstehende Einheiten sollen somit neu vermietet, aktuelle Mieten angehoben werden können. Die geplanten Mieteinnahmen liegen bei EUR 700.000 pro Jahr.
Zinsen weiterhin auf historisch niedrigem Niveau – konsequente Nutzung von Förderdarlehen
Das Portfolio wurde möglichen Finanzierungspartnern vorgestellt und wird von diesen sehr positiv aufgenommen. Mit einem der Finanzierungspartner befinden sich die Gespräche in der finalen Phase und wir gehen von einer kurzfristigen Umsetzung durch die Gremien der Bank aus. Die Zinssätze liegen aktuell zwischen 1,50 und 1,75 Prozent. Spezielle Förderdarlehen der KfW werden teilweise sogar, durch Tilgungszuschüsse auf die Darlehenssumme, mit tatsächlichen Zinssätzen von unter 0 Prozent angeboten. Bei einer geplanten Mietrendite der fünf Liegenschaften von 6,5 Prozent pro Jahr können Anleger durch die Zinsdifferenz ihre Rendite noch steigern.
Mietsteigerungspotenziale durch Auslaufen von Nachbindungsfristen Ende 2023
Im Rahmen der Förderung von sozialem Wohnungsbau wurden einige der Einheiten mit Fördermitteln finanziert. Im Gegenzug muss der Vermieter die Wohnungen für einen bestimmten Zeitraum unter dem marktüblichen Mietzins vermieten. Diese sogenannten Nachbindungsfristen laufen Ende 2023 aus. Anschließend können die betroffenen Einheiten für einen marktüblichen Preis vermietet werden – das schafft zusätzliches Einnahmepotenzial.
Beste Erfahrungen des Primus-Valor-Managements am Standort Detmold
Bereits im Jahr 2017 konnte in der Stadt Detmold ein Immobilienportfolio für einen der Vorgängerfonds, ICD 8 R+, angekauft werden. Bei dem Objekt mit 345 Wohn- und elf Gewerbeeinheiten handelte es sich um das damals größte Objekt in der Geschichte der Primus Valor AG. Die Erfahrungen in der mit 75.000 Einwohnern größten Stadt des Kreis Lippe sind hervorragend. Denn es handelt sich um einen klassischen „Vermietermarkt“, in dem die Wohnungen recht schnell und gut vermietet werden können. Verwaltungstechnisch handelt es sich bei Detmold um eine große Mittelstadt. Die Musikhochschule sowie die technische Hochschule Ostwestfalen-Lippe machen Detmold zudem zu einer Hochschulstadt. Die drei größten Arbeitgeber der Stadt beschäftigen jeweils zwischen 5.000 und 1.000 Mitarbeiter.
Bei der 1983 errichteten Immobilie in Detmold handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 24 Einheiten und knapp 1.300 qm Mietfläche in einem Vorort der Stadt. Das Grundstück ist mit fast 4.500 qm vergleichsweise groß. Stellplätze sind vorhanden. Obwohl das Objekt nur ca. 10 Prozent des angekauften Portfolios ausmacht, sollen 30 Prozent der kalkulierten Kosten für Sanierungen und Renovierungen hier verwendet werden. Der Grund: Das Objekt verfügt über ein besonders hohes Potenzial für die Aufvermietung sowie Mietsteigerungen. Hinzu kommt die Möglichkeit, durch den Einbau einer neuen Heizung die Nebenkosten signifikant zu senken, was als Win-Win-Situation zwischen Mieter und Vermieter weiteres Mietsteigerungspotenzial beinhaltet.
Duisburg mit drei von fünf Objekten größter Standort im Portfolio
Mit einem Anteil von über 70 Prozent der Mietfläche und drei der insgesamt fünf Objekte ist Duisburg der größte Standort im angekauften Portfolio des ICD 10 R+. Mit einer Bevölkerung von rund 500.000 Menschen nimmt Duisburg als Oberzentrum den 15. Rang aller Großstädte in Deutschland und den 5. Rang im Bundesland Nordrhein-Westfalen ein. Die Stadt ist Teil der Metropolregion Rhein-Ruhr mit ihren insgesamt 10 Mio. Einwohnern und gehört sowohl zur Region Niederrhein als auch dem Ruhrgebiet. Duisburg gilt als logistische Drehscheibe Zentraleuropas. Der Grund dafür ist der größte Binnenhafen der Welt. Die Wirtschaft ist zudem geprägt von der Eisen- und Stahlindustrie. So stammt etwa 1/3 des in Deutschland produzierten Roheisens aus Duisburg. Durch die Gründung der Hochschule im Jahr 1972 hat die Stadt aber auch als Wissenschafts- und sogar Hightech-Standort an Profil gewonnen.
Das um 1900 entstandene Wohn- und Geschäftshaus mit sechs Wohneinheiten sowie zwei Gewerbeeinheiten mit insgesamt 650 qm Mietfläche befindet sich in zentraler Stadtteillage in Duisburg Rheinhausen. Eine Wohnung steht aktuell leer. Die Vermietungschancen sind nach der Sanierung gemäß Gutachten aufgrund der Lage „gut bis sehr gut“. Die Wohnungen sind überwiegend bereits saniert. Entsprechendes Aufvermietungspotenzial ist noch vorhanden. Die Ladenmietverträge sollen in Kürze verlängert werden.
Ein weiteres Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1962 mit 17 Wohneinheiten und fünf Garagenstellplätzen befindet sich sogar in zentraler Stadtteillage von Duisburg mit einer hervorragenden Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel. Die gesamte Mietfläche beträgt etwas über 1.450 qm. Drei der Wohnungen sollen saniert werden. Die Mietverträge für die Garagenplätze wurden aufgrund eines geplanten Umbauvorhabens des bisherigen Eigentümers gekündigt und können jederzeit wieder vermietet werden. Das Wertgutachten geht aufgrund der Lage des Objekts von einer Bewertung von bis zum 20-fachen der Jahresnettokaltmiete aus. Die letzte Teil-Modernisierung fand im Jahr 2018 statt.
Das mit Abstand größte Objekt in Duisburg – und auch im gesamten Portfolio – ist ein 1962 und 1996 entstandenes Mehrfamilienhaus mit 68 Wohneinheiten und knapp 4.500 qm Wohnfläche in dezentraler, ruhiger Stadtteillage. Die meisten der Einheiten verfügen über einen Balkon. Zudem verfügt die Liegenschaft über 49 Stellplätze. Die Leerstandsquote beträgt aktuell noch ca. 12 Prozent. Die betroffenen neun Wohnungen sollen kurzfristig saniert und neu vermietet werden. Kalkuliert dafür ist ein Betrag von unter EUR 100.000. Laut Wertgutachten befindet sich das Objekt in einer „guten Stadtteillage“, weist einen „guten Objektzustand“ auf.
Mehrfamilienhaus in Neukirchen-Vluyn mit Mietsteigerungspotenzial
Neukirchen-Vluyn liegt am unteren Niederrhein und ist eine kreisangehörige Stadt im Regierungsbezirk Düsseldorf. Die Stadt liegt im Süden des Kreises Wesel und fünf Kilometer westlich von Moers. Aktuell leben ca. 28.000 Einwohner in Neukirchen-Vluyn. Die größten Arbeitgeber mit 4.500 bzw. 1.500 Mitarbeitern sind die Firmen Trox GmbH und Meda Küchen GmbH. Der größte Arbeitgeber der Stadt ist allerdings der Erziehungsverein, ein christliches Kinderhilfswerk, zu dem auch die Neukirchener Verlagsgesellschaft gehört.
Bei der 1967 errichteten Liegenschaft in Neukirchen-Vluyn handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 24 Einheiten in vergleichsweise guter Wohnlage in einem ruhigen Umfeld am Stadtrand. Das Objekt macht ca. 20 Prozent des angekauften Portfolios aus. Drei Wohneinheiten sollen noch modernisiert und neue Fenster eingesetzt werden. Kalkuliert für diese Maßnahmen sind etwas mehr als EUR 100.000. Dementsprechend ist auch hier Mietsteigerungspotenzial vorhanden.
G.P.P.3 tätigt ersten Verkauf – Wertgewinn der Immobilie fast 100 Prozent
Mannheim, 03. Juli 2020 – wie angekündigt, verkaufen die bis zum Jahr 2010 platzierten Immobilienfonds der Primus Valor AG nach der geplanten Haltedauer von 10 Jahren nun sukzessive ihre Bestände. Allein die Schlussauszahlungen – zusätzlich zu den all die Jahre regulär bezahlten Renditen – sollen zwischen 132 und 198 Prozent liegen. Den fulminanten Anfang dieser geplanten Verkäufe macht ein Mehrfamilienhaus in Magdeburg, das 2010 von der Fondsgesellschaft G.P.P.3 erworben wurde. Der Wertgewinn der Immobilie nach 10 Jahren Haltedauer: fast 100 Prozent auf den bezahlten Kaufpreis.
Magdeburg ist die Hauptstadt des Landes Sachsen-Anhalt. Sie liegt an der Elbe und ist eines von drei Oberzentren des Landes. Im Gegensatz zu vielen anderen Städten im Osten Deutschlands steigt die Bevölkerungszahl in Magdeburg. Waren in 2016 noch 238.000 Einwohner gemeldet, konnte die Stadt in 2018 bereits mehr als 241.000 Menschen zählen. Damit ist Magdeburg die fünftgrößte Stadt in den neuen Bundesländern und auf Platz 32 der Großstädte in Deutschland.
Die Immobilie im Stadtteil „Stadtfeld Ost“ liegt idyllisch direkt am Schellheimer Platz mit seinem alten Baumbestand. Die Immobilie ist ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 41 Wohnungen. Die Wohnfläche beläuft sich auf insgesamt 2.412 qm. Das Grundstück weist eine Fläche von 900 qm auf. Die Innenstadt von Magdeburg ist gerade einmal ca. 1 km Luftlinie entfernt, das Ufer der Elbe ca. 1,5 km. Zahlreiche Einkaufsgelegenheiten sind in unmittelbarer Nähe vorhanden. Verkehrstechnisch günstig gelegen ist die Autobahn A14 binnen 10 Minuten zu erreichen. Zahlreiche Altbauwohnungen kennzeichnen die unmittelbare Umgebung.
Gekauft wurde das Objekt in Magdeburg im Jahr 2010 für den Preis von etwas mehr als EUR 1,6 Mio. Der Verkaufserlös beträgt nun knapp EUR 3,2 Mio. Bei Leerstand von einzelnen Wohnungen wurden diese saniert und anschließend weitervermietet. Weiterhin wurden alle notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen immer zeitnah durchgeführt.
Wohnimmobilien-AIFs Primus Valor ICD 8 und 9 Renovation Plus mit jeweils planmäßiger Ausschüttung in 2020
Auch wenn die ersten Lockerungen bereits in Kraft getreten sind – die Corona-Krise hat Deutschland weiterhin fest in ihrem Griff. Die Auswirkungen für die Wirtschaft sind jetzt schon immens und werden voraussichtlich noch über Jahre zu spüren sein. Auch die Eigentümer von Immobilien sind direkt betroffen, wenn Mieten nicht gezahlt werden. Im Gegensatz zu Gewerbeobjekten sind Mieteinnahmen, insbesondere aus bezahlbaren Wohnobjekten, auch in der Krise äußerst stabil – dem Investitionsfokus der Primus-Valor-Immobilieninvestments bereits seit dem Jahr 2007. So beträgt die Corona-bedingte Störquote der Wohnimmobilien über alle Primus-Valor-Fonds weiterhin gerade einmal rund 2 Prozent. Störfälle, das sind Stundungen, Kürzungen oder auch vereinzelt der Totalausfall von Mieten. Bei den Gewerbeeinheiten liegt diese Quote höher. Glücklicherweise liegt aber der Anteil von Gewerbeeinheiten in unseren Fonds bei nur durchschnittlich 10 Prozent. Wir haben bekanntlich immer auf Wohnimmobilien gesetzt.
Gerade in diesen turbulenten Zeiten freuen wir uns besonders, dass wir Ihnen bereits heute für die Immobilien-AIFs ImmoChance Deutschland 8 Renovation Plus (ICD 8 R+) und ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus (ICD 9 R+) bis Ende August 2020 die Ausschüttung in geplanter Höhe von 5,5 Prozent für den ICD 8 R+ bzw. 4,5 Prozent für den ICD 9 R+ ankündigen können. Dabei beachtet unser Management stets alle Maximen eines vorsichtigen Kaufmanns und hat nicht nur die bisherigen Einnahmen und die aktuelle Liquidität im Blick – vielmehr ist der Ausblick auf weiterhin stabile Mieteinnahmen trotz Krise entscheidend. Das gilt auch für ein weiteres Ansteigen der Störfälle – obwohl wir mittelfristig eher mit einem gleichbleibenden bis sinkenden Niveau rechnen.
Die Immobilien-AIFs ICD 8 R+ und ICD 9 R+ haben zusammen ein Eigenkapital von knapp 185 Millionen Euro in weniger als drei Jahren platziert. Die Nachfrage nach dem ICD 9 R+ war dabei sogar so hoch, dass das Investment mit 100 Millionen noch vor dem Ende der geplanten Platzierungszeit geschlossen werden musste. Das geplante Gesamtinvestitionsvolumen inkl. Krediten und staatlichen Fördermitteln liegt bei deutlich über 300 Mio. Die Summe der vermieteten Einheiten wird bei über 2.000 liegen – eine breite Streuung, die für zusätzliche Sicherheit sorgt. Insgesamt haben sich über 5.000 Anleger an den beiden AIFs beteiligt.
Aktuell befindet sich der Fonds ImmoChance Deutschland 10 Renovation Plus im Vertrieb (ICD 10 R+). Das Investment hat bereits die Schwelle eines Eigenkapitals von mehr als 10 Millionen Euro deutlich überschritten. Damit kann in den kommenden Wochen mit den ersten Ankäufen von Immobilien gerechnet werden.