Regelmäßig aktuelle Primus-Valor-Informationen: Objektübersichten, Erklärvideos, Social Media
Mannheim, 29. Juli 2020 – zu Beginn des Monats Juli konnten wir Sie bereits über den ersten Ankauf unseres aktuellen Immobilien-AIFs Primus Valor ImmoChance Deutschland 10 Renovation Plus (ICD 10 R+) informieren.
Für etwas mehr als EUR 10 Mio. zzgl. Ankaufsnebenkosten konnten fünf Liegenschaften an drei Standorten mit einer Gesamtwohnfläche von mehr als 9.500 qm und eine Gewerbefläche von über 200 qm erworben werden. Das Wohnimmobilienportfolio verteilt sich auf die nordrhein-westfälischen Städte Duisburg, Detmold und Neukirchen und die kurzfristig geplante Mietrendite liegt bei ca. 6,5 Prozent pro Jahr. Bezüglich des genannten Ankaufs möchten wir Ihnen nun die erste Objektübersicht des Fonds ICD 10 R+ unter folgendem Link zur Verfügung stellen:
Bitte beachten Sie hierbei, dass sich die angegebenen Renditen in unseren Objektübersichten immer auf den Wert „Kaufpreis + Sanierungsmaßnahmen + Ankaufsnebenkosten“ beziehen.
Die aktualisierten Objektübersichten der Vorgänger-Fonds ICD 7 R+, ICD 8 R+ sowie ICD 9 R+ werden wir Ihnen Mitte August zukommen lassen.
Online-Objektübersicht aller Emissionen
Damit Sie sich tagesaktuell einen Überblick über die Immobilien aller Fonds verschaffen können, möchten wir Sie an dieser Stelle noch einmal auf unsere Online-Objektübersicht hinweisen. Hier ist Ihnen die Möglichkeit gegeben, nach dem jeweiligen Investment zu sortieren. Zudem erhalten Sie eine deutschlandweite Übersicht über unsere Standorte und mögliche Clusterungen.
Primus-Valor-Videoreihe gestartet
In einer Reihe von Kurzvideos möchten wir Ihnen zukünftig noch mehr Informationen zu unserem Emissionshaus sowie unseren Emissionen mit auf den Weg geben. Neben unseren sonstigen Dokumenten können Sie sich in ca. dreiminütigen Videos bequem über relevante (Primus-Valor-)Themen informieren lassen.
Den Anfang machen wir mit unserem Video „Das Konzept ImmoChance Deutschland Renovation Plus“, in welchem Ihnen Herr Dr. Michael König, Leiter des Vertriebs, das Konzept der Fonds fachkundig näherbringt.
Social Media: Instagram
Möchten Sie darüber hinaus Einblicke in unseren Alltag, visuelle Eindrücke zu unseren Objekten oder unsere Mitarbeiter genauer kennenlernen? Dann folgen Sie uns auf Instagram, um unser Schaffen täglich zu verfolgen:
Immobilien-AIF Primus Valor ICD 10 R+ kauft erstes Immobilienportfolio in NRW mit geplanter Mietrendite von 6,5 Prozent p.a.
Mannheim, 10. Juli 2020 – der Immobilien-AIF Primus Valor ImmoChance Deutschland 10 Renovation Plus (ICD 10 R+) hat seine erste Investition getätigt. Typisch Primus Valor handelt es sich um Mehrfamilienhäuser mit bezahlbarem Wohnraum. Die Objekte befinden sich wieder in Mittel- und Oberzentren Deutschlands, sind grundsolide aber noch nicht perfekt. Gemäß dem Geschäftsmodell der „Renovation-Plus-Reihe“ von Primus Valor werden die Liegenschaften durch Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen sukzessive aufgewertet. Damit ist das Potenzial für entsprechende Wert- und damit einhergehende Mietsteigerungen vorhanden.
Für etwas mehr als EUR 10 Mio. zzgl. Ankaufsnebenkosten konnte das Wohnimmobilienportfolio in den nordrhein-westfälischen Städten Duisburg, Detmold und Neukirchen erworben werden. Die geplante Mietrendite liegt bei ca. 6,5 Prozent pro Jahr.
Fünf Wohnobjekte mit über 9.500 qm vermietbarer Fläche und 6,5 Prozent p.a. geplanter Mietrendite
Das Wohnimmobilienportfolio im Bundesland Nordrhein-Westfalen besteht aus insgesamt fünf Objekten an drei Standorten: Drei Objekte in Duisburg, eines in Detmold sowie eines in Neukirchen-Vluyn. Für den Kaufpreis von knapp über EUR 10 Mio. zzgl. Ankaufsnebenkosten wurde eine Gesamtwohnfläche von mehr als 9.500 qm und eine Gewerbefläche von über 200 qm erworben. Stellplätze, sowie teilweise auch Garagen, sind vorhanden. Der Kaufpreis liegt – trotz der durch das Corona-Virus wieder gestiegenen Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien – noch unterhalb des Wertgutachtens für die Liegenschaften. In den kommenden Monaten sind zusätzliche Investitionen von EUR 500.000 für Renovierungen und Sanierungen geplant. Leerstehende Einheiten sollen somit neu vermietet, aktuelle Mieten angehoben werden können. Die geplanten Mieteinnahmen liegen bei EUR 700.000 pro Jahr.
Zinsen weiterhin auf historisch niedrigem Niveau – konsequente Nutzung von Förderdarlehen
Das Portfolio wurde möglichen Finanzierungspartnern vorgestellt und wird von diesen sehr positiv aufgenommen. Mit einem der Finanzierungspartner befinden sich die Gespräche in der finalen Phase und wir gehen von einer kurzfristigen Umsetzung durch die Gremien der Bank aus. Die Zinssätze liegen aktuell zwischen 1,50 und 1,75 Prozent. Spezielle Förderdarlehen der KfW werden teilweise sogar, durch Tilgungszuschüsse auf die Darlehenssumme, mit tatsächlichen Zinssätzen von unter 0 Prozent angeboten. Bei einer geplanten Mietrendite der fünf Liegenschaften von 6,5 Prozent pro Jahr können Anleger durch die Zinsdifferenz ihre Rendite noch steigern.
Mietsteigerungspotenziale durch Auslaufen von Nachbindungsfristen Ende 2023
Im Rahmen der Förderung von sozialem Wohnungsbau wurden einige der Einheiten mit Fördermitteln finanziert. Im Gegenzug muss der Vermieter die Wohnungen für einen bestimmten Zeitraum unter dem marktüblichen Mietzins vermieten. Diese sogenannten Nachbindungsfristen laufen Ende 2023 aus. Anschließend können die betroffenen Einheiten für einen marktüblichen Preis vermietet werden – das schafft zusätzliches Einnahmepotenzial.
Beste Erfahrungen des Primus-Valor-Managements am Standort Detmold
Bereits im Jahr 2017 konnte in der Stadt Detmold ein Immobilienportfolio für einen der Vorgängerfonds, ICD 8 R+, angekauft werden. Bei dem Objekt mit 345 Wohn- und elf Gewerbeeinheiten handelte es sich um das damals größte Objekt in der Geschichte der Primus Valor AG. Die Erfahrungen in der mit 75.000 Einwohnern größten Stadt des Kreis Lippe sind hervorragend. Denn es handelt sich um einen klassischen „Vermietermarkt“, in dem die Wohnungen recht schnell und gut vermietet werden können. Verwaltungstechnisch handelt es sich bei Detmold um eine große Mittelstadt. Die Musikhochschule sowie die technische Hochschule Ostwestfalen-Lippe machen Detmold zudem zu einer Hochschulstadt. Die drei größten Arbeitgeber der Stadt beschäftigen jeweils zwischen 5.000 und 1.000 Mitarbeiter.
Bei der 1983 errichteten Immobilie in Detmold handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 24 Einheiten und knapp 1.300 qm Mietfläche in einem Vorort der Stadt. Das Grundstück ist mit fast 4.500 qm vergleichsweise groß. Stellplätze sind vorhanden. Obwohl das Objekt nur ca. 10 Prozent des angekauften Portfolios ausmacht, sollen 30 Prozent der kalkulierten Kosten für Sanierungen und Renovierungen hier verwendet werden. Der Grund: Das Objekt verfügt über ein besonders hohes Potenzial für die Aufvermietung sowie Mietsteigerungen. Hinzu kommt die Möglichkeit, durch den Einbau einer neuen Heizung die Nebenkosten signifikant zu senken, was als Win-Win-Situation zwischen Mieter und Vermieter weiteres Mietsteigerungspotenzial beinhaltet.
Duisburg mit drei von fünf Objekten größter Standort im Portfolio
Mit einem Anteil von über 70 Prozent der Mietfläche und drei der insgesamt fünf Objekte ist Duisburg der größte Standort im angekauften Portfolio des ICD 10 R+. Mit einer Bevölkerung von rund 500.000 Menschen nimmt Duisburg als Oberzentrum den 15. Rang aller Großstädte in Deutschland und den 5. Rang im Bundesland Nordrhein-Westfalen ein. Die Stadt ist Teil der Metropolregion Rhein-Ruhr mit ihren insgesamt 10 Mio. Einwohnern und gehört sowohl zur Region Niederrhein als auch dem Ruhrgebiet. Duisburg gilt als logistische Drehscheibe Zentraleuropas. Der Grund dafür ist der größte Binnenhafen der Welt. Die Wirtschaft ist zudem geprägt von der Eisen- und Stahlindustrie. So stammt etwa 1/3 des in Deutschland produzierten Roheisens aus Duisburg. Durch die Gründung der Hochschule im Jahr 1972 hat die Stadt aber auch als Wissenschafts- und sogar Hightech-Standort an Profil gewonnen.
Das um 1900 entstandene Wohn- und Geschäftshaus mit sechs Wohneinheiten sowie zwei Gewerbeeinheiten mit insgesamt 650 qm Mietfläche befindet sich in zentraler Stadtteillage in Duisburg Rheinhausen. Eine Wohnung steht aktuell leer. Die Vermietungschancen sind nach der Sanierung gemäß Gutachten aufgrund der Lage „gut bis sehr gut“. Die Wohnungen sind überwiegend bereits saniert. Entsprechendes Aufvermietungspotenzial ist noch vorhanden. Die Ladenmietverträge sollen in Kürze verlängert werden.
Ein weiteres Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1962 mit 17 Wohneinheiten und fünf Garagenstellplätzen befindet sich sogar in zentraler Stadtteillage von Duisburg mit einer hervorragenden Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel. Die gesamte Mietfläche beträgt etwas über 1.450 qm. Drei der Wohnungen sollen saniert werden. Die Mietverträge für die Garagenplätze wurden aufgrund eines geplanten Umbauvorhabens des bisherigen Eigentümers gekündigt und können jederzeit wieder vermietet werden. Das Wertgutachten geht aufgrund der Lage des Objekts von einer Bewertung von bis zum 20-fachen der Jahresnettokaltmiete aus. Die letzte Teil-Modernisierung fand im Jahr 2018 statt.
Das mit Abstand größte Objekt in Duisburg – und auch im gesamten Portfolio – ist ein 1962 und 1996 entstandenes Mehrfamilienhaus mit 68 Wohneinheiten und knapp 4.500 qm Wohnfläche in dezentraler, ruhiger Stadtteillage. Die meisten der Einheiten verfügen über einen Balkon. Zudem verfügt die Liegenschaft über 49 Stellplätze. Die Leerstandsquote beträgt aktuell noch ca. 12 Prozent. Die betroffenen neun Wohnungen sollen kurzfristig saniert und neu vermietet werden. Kalkuliert dafür ist ein Betrag von unter EUR 100.000. Laut Wertgutachten befindet sich das Objekt in einer „guten Stadtteillage“, weist einen „guten Objektzustand“ auf.
Mehrfamilienhaus in Neukirchen-Vluyn mit Mietsteigerungspotenzial
Neukirchen-Vluyn liegt am unteren Niederrhein und ist eine kreisangehörige Stadt im Regierungsbezirk Düsseldorf. Die Stadt liegt im Süden des Kreises Wesel und fünf Kilometer westlich von Moers. Aktuell leben ca. 28.000 Einwohner in Neukirchen-Vluyn. Die größten Arbeitgeber mit 4.500 bzw. 1.500 Mitarbeitern sind die Firmen Trox GmbH und Meda Küchen GmbH. Der größte Arbeitgeber der Stadt ist allerdings der Erziehungsverein, ein christliches Kinderhilfswerk, zu dem auch die Neukirchener Verlagsgesellschaft gehört.
Bei der 1967 errichteten Liegenschaft in Neukirchen-Vluyn handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 24 Einheiten in vergleichsweise guter Wohnlage in einem ruhigen Umfeld am Stadtrand. Das Objekt macht ca. 20 Prozent des angekauften Portfolios aus. Drei Wohneinheiten sollen noch modernisiert und neue Fenster eingesetzt werden. Kalkuliert für diese Maßnahmen sind etwas mehr als EUR 100.000. Dementsprechend ist auch hier Mietsteigerungspotenzial vorhanden.
Wohnimmobilien-AIFs Primus Valor ICD 8 und 9 Renovation Plus mit jeweils planmäßiger Ausschüttung in 2020
Auch wenn die ersten Lockerungen bereits in Kraft getreten sind – die Corona-Krise hat Deutschland weiterhin fest in ihrem Griff. Die Auswirkungen für die Wirtschaft sind jetzt schon immens und werden voraussichtlich noch über Jahre zu spüren sein. Auch die Eigentümer von Immobilien sind direkt betroffen, wenn Mieten nicht gezahlt werden. Im Gegensatz zu Gewerbeobjekten sind Mieteinnahmen, insbesondere aus bezahlbaren Wohnobjekten, auch in der Krise äußerst stabil – dem Investitionsfokus der Primus-Valor-Immobilieninvestments bereits seit dem Jahr 2007. So beträgt die Corona-bedingte Störquote der Wohnimmobilien über alle Primus-Valor-Fonds weiterhin gerade einmal rund 2 Prozent. Störfälle, das sind Stundungen, Kürzungen oder auch vereinzelt der Totalausfall von Mieten. Bei den Gewerbeeinheiten liegt diese Quote höher. Glücklicherweise liegt aber der Anteil von Gewerbeeinheiten in unseren Fonds bei nur durchschnittlich 10 Prozent. Wir haben bekanntlich immer auf Wohnimmobilien gesetzt.
Gerade in diesen turbulenten Zeiten freuen wir uns besonders, dass wir Ihnen bereits heute für die Immobilien-AIFs ImmoChance Deutschland 8 Renovation Plus (ICD 8 R+) und ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus (ICD 9 R+) bis Ende August 2020 die Ausschüttung in geplanter Höhe von 5,5 Prozent für den ICD 8 R+ bzw. 4,5 Prozent für den ICD 9 R+ ankündigen können. Dabei beachtet unser Management stets alle Maximen eines vorsichtigen Kaufmanns und hat nicht nur die bisherigen Einnahmen und die aktuelle Liquidität im Blick – vielmehr ist der Ausblick auf weiterhin stabile Mieteinnahmen trotz Krise entscheidend. Das gilt auch für ein weiteres Ansteigen der Störfälle – obwohl wir mittelfristig eher mit einem gleichbleibenden bis sinkenden Niveau rechnen.
Die Immobilien-AIFs ICD 8 R+ und ICD 9 R+ haben zusammen ein Eigenkapital von knapp 185 Millionen Euro in weniger als drei Jahren platziert. Die Nachfrage nach dem ICD 9 R+ war dabei sogar so hoch, dass das Investment mit 100 Millionen noch vor dem Ende der geplanten Platzierungszeit geschlossen werden musste. Das geplante Gesamtinvestitionsvolumen inkl. Krediten und staatlichen Fördermitteln liegt bei deutlich über 300 Mio. Die Summe der vermieteten Einheiten wird bei über 2.000 liegen – eine breite Streuung, die für zusätzliche Sicherheit sorgt. Insgesamt haben sich über 5.000 Anleger an den beiden AIFs beteiligt.
Aktuell befindet sich der Fonds ImmoChance Deutschland 10 Renovation Plus im Vertrieb (ICD 10 R+). Das Investment hat bereits die Schwelle eines Eigenkapitals von mehr als 10 Millionen Euro deutlich überschritten. Damit kann in den kommenden Wochen mit den ersten Ankäufen von Immobilien gerechnet werden.
Primus Valor zieht Corona-Zwischenbilanz: Bezahlbares Wohnen zeigt sich krisenresistent
- Corona-bedingte Störquote der Primus-Valor-Wohnimmobilien von unter 2 Prozent
- Gewerbeimmobilien deutlich stärker betroffen
- Zunahme der Kommunikation mit privaten Mietern
Mannheim, 14. Mai 2020 – Die Corona-Krise hat das gesellschaftliche Leben nachhaltig verändert, die Folgen für die Wirtschaft werden voraussichtlich auf Jahre ihre Spuren hinterlassen. Die Primus-Valor-Geschäftsführung zieht jedoch ein durchaus beruhigendes zwischenzeitliches Resümee nach nun ca. zwei Monaten Ausnahmezustand.
Da sämtliche Primus-Valor-Emissionen bereits seit dem Jahr 2007 vor allem auf bezahlbaren Wohnraum setzen, sind die meisten Mieten auch in der Krise finanzierbar. Viele Mieten können im Fall von Arbeitslosigkeit der Bewohner sogar „vom Amt“ bezahlt werden. Die Streuung der Objekte auf bis zu 30 Standorte pro Fonds minimiert Risiken in den Portfolios der Investments zusätzlich. „Aktuell sind weniger als 2 Prozent unserer Wohneinheiten von Corona-bedingten Störungen betroffen. Der Grund ist fast immer eine plötzliche Erwerbslosigkeit der Mieter. Von diesen 2 Prozent zahlt etwa die Hälfte der Betroffenen ihre Miete zumindest noch zum Teil oder hat sich lediglich eine Stundung erbeten. Und auch mit den Nichtzahlern sind wir im Dialog, suchen Lösungen“ berichtet Gordon Grundler, Vorstand der Primus Valor AG.
Hingegen sind Gewerbeimmobilien durch die Corona-Krise deutlich stärker betroffen. Vereinzelt finden sich in den Immobilien-Portfolios der Fonds auch Gewerbeeinheiten. Das ist z. B. bei städtischen Lagen der Fall, in denen sich im Erdgeschoss eines Objekts bspw. ein Büro oder ein Drogeriemarkt befinden. „Unsere krisenbedingte Störquote bei den Gewerbeeinheiten liegt aktuell bei ca. einem Drittel. Aufgrund der geringen Anzahl an Gewerbeeinheiten haben diese Mietausfälle kaum Auswirkungen auf unsere Investments“, berichtet Sascha Müller, Geschäftsführer der Hausverwaltung.
Seitens der Hausverwaltung ist zudem eine noch stärkere und engere Kommunikation mit privaten Mietern zu verzeichnen. Familien bleiben zu Hause, Kinder gehen nicht in die Schule. Häufig gestellt wird zum Beispiel die Frage, ob Haustiere erlaubt seien. Zudem wird sich weitaus mehr über die Mitbewohner beschwert als üblich. Lärm (durch Kinder) ist einer der meistgenannten Gründe. Auch „Müll“ ist ein häufig genanntes Problem, denn Mieter haben in zahlreichen Liegenschaften aufgrund der erhöhten Zeit in den eigenen vier Wänden begonnen, ihre Wohnungen „auszumisten“ – Sperrmüll wird hierbei gerne vor der Haustür abgestellt. „Um alle diese Fälle müssen wir uns im Moment kümmern. Das kostet Zeit. Die Miete beeinflusst dieses Verhalten aber nicht“ kommentiert Sascha Müller die momentanen Herausforderungen des Arbeitsalltags in der eigenen Hausverwaltung.
Über Primus Valor:
Die Primus Valor AG blickt auf über 13 Jahre Erfahrung im Kauf, der Entwicklung und dem Verkauf von Immobilien in Deutschland zurück. Das Mannheimer Emissionshaus hat es sich zum Ziel gesetzt, Anlegern innovative Investitionsformen im Bereich der Immobilien zu bieten, die bislang institutionellen Investoren vorbehalten waren. Die Primus-Valor-Gruppe hält rund 5.000 Wohneinheiten under management und besitzt ein Gesamtinvestitions-volumen von mehr als 800 Millionen Euro.
Kontakt:
Tobias Rausch
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